Foto:

izusek / Getty Images

Definisi

Tingkat pasar real estat membagi kota-kota metro utama di AS menjadi tiga tingkatan berdasarkan seberapa mapan pasar tersebut.

Takeaway kunci

• Perusahaan investasi menggunakan tingkatan pasar real estat untuk mensegmentasi kota berdasarkan ukuran dan perkembangan.
• Kota Tingkat 1 adalah yang paling aman untuk peluang pendapatan sementara kota Tingkat 2 menghadirkan peluang pertumbuhan yang kuat.
• Perhatikan pertumbuhan penduduk. Jika kota Tier 1 mulai mengalami pertumbuhan, pengembalian investasi akan menurun.
• Sistem tingkatan yang ada tidak sempurna, dan beberapa grup real estat menganjurkan pendekatan multidimensi yang baru.

Definisi dan Contoh Tingkatan Pasar Real Estat

Tingkatan pasar real estat mengelompokkan pasar real estat berdasarkan seberapa mapan lokasinya.

Kota tingkat 1, seperti New York City, memiliki pasar yang mapan yang mungkin tidak mengalami banyak pertumbuhan tambahan. Kota Tingkat 3 kurang berkembang dengan populasi yang lebih rendah dan mungkin tidak memiliki infrastruktur atau dukungan populasi untuk investasi real estat besar. Kota tingkat 2, seperti Denver, berada di antara keduanya.

Bagaimana Tingkatan Pasar Real Estat Bekerja?

Tingkatan tersebut digunakan oleh perusahaan riset investasi dan perusahaan real estat untuk menyegmentasikan investasi. Beberapa REIT akan menganggap dirinya hanya berinvestasi di pasar Tier 1. Ini penting bagi investor yang mencari penghasilan tetap. Pasar Tingkat 1 lebih cenderung selalu memiliki persediaan penyewa baru yang mencari ruang.

Bisnis juga dapat menggunakan tingkatan untuk ekspansi. Kota Tingkat 2 akan memiliki kemampuan untuk menampung operasi back-office yang besar sementara juga memiliki standar hidup yang cukup rendah sehingga upah premium tidak perlu dibayarkan. Yang mengatakan, jika ekonomi menurun, bisnis dapat fokus pada kota Tier 1 untuk tetap konservatif.

Berikut adalah tampilan lebih dekat pada setiap tingkatan.

Tingkat 1

Setiap perusahaan investasi memiliki sistem peringkatnya sendiri, tetapi sebagian besar menempatkan kota-kota seperti New York, Los Angeles, dan Boston ke Tingkat 1. Ini adalah kota-kota yang memiliki populasi besar, pertumbuhan real estat selama beberapa dekade, dan pasar yang berkembang pesat.

Tingkat 2

Banyak investor memandang kota Tier 2 sebagai peluang investasi terbaik. Ada infrastruktur untuk investasi baru tetapi pasar belum jenuh. Kota Tingkat 2 dapat mencakup tempat-tempat seperti Denver, Kansas City, dan Salt Lake City. Populasi kota tingkat 2 umumnya berkisar antara 1 juta hingga 5 juta orang.

Tingkat 3

Pasar Tier 3 biasanya memiliki populasi yang rendah. Beberapa orang menilai semua kota dengan populasi di bawah 1 juta sebagai tersier, dan beberapa bahkan menilai di bawah 100.000. Pasar Tier 3 bisa menjadi peluang besar jika ada alasan pertumbuhan populasi.

Catatan

Jika pasar Tier 3 relatif dekat dengan kota Tier 2 yang sedang berkembang, pertumbuhan populasi dari kota tersebut dapat menyebar ke pasar Tier 3 karena orang mencari akomodasi yang lebih murah.

Alternatif untuk Tingkatan Pasar

Sistem tingkat pasar yang ada masih jauh dari sempurna. Sebagian besar praktisi memiliki model milik mereka sendiri untuk menentukan kota mana yang masuk ke tingkatan mana. Ini sering diakhiri dengan tiering yang dilakukan dengan mempertimbangkan audiens alih-alih berdasarkan kriteria objektif yang tetap.

Selain itu, kota-kota Tier 1 terkadang dipromosikan sebagai pilihan investasi terbaik meskipun pada kenyataannya kota-kota tersebut jenuh dengan investasi.

Klasifikasi kota Tingkat 2 tidak jauh lebih baik dengan pendekatan ini. Bergantung pada sumbernya, Anda dapat menemukan kota yang beragam seperti Salt Lake City, Dallas, dan Baltimore yang disebut sebagai Tier 2. Masing-masing kota tersebut akan memberikan peluang dan tantangan yang sangat berbeda bagi investor real estat.

Pada tahun 2020, Asosiasi Pengembangan Real Estat Komersial, juga dikenal sebagai NAIOP, menerbitkan laporan yang menunjukkan bahwa sistem tetap alternatif akan melayani investor dan pengembang dengan lebih baik.

NAIOP menyarankan sistem multi-dimensi, mirip dengan cara Morningstar Style Box membuat perbandingan reksa dana dua dimensi. Ini akan memungkinkan investor dan pengembang untuk mengurutkan pasar berdasarkan ukuran dan peluang risiko/hadiah. Alih-alih hanya melihat pasar berdasarkan ukuran dan menjejalkan sebagian besar pasar ke dalam Tier 2, investor dapat melihat pasar mana yang menawarkan peluang terbaik untuk tujuan spesifik mereka.

Apa Arti Tingkatan Pasar Real Estat bagi Investor Perorangan

Tingkat pasar real estat baik untuk diketahui oleh investor individu yang ingin berinvestasi di REIT atau produk real estat komersial lainnya. Anda perlu memahami istilah untuk dapat membaca prospektus dan membuat keputusan investasi yang cerdas.

Jangan kaget jika real estat di kota-kota Tier 1 berkinerja buruk selama sekitar satu dekade berikutnya. Lonjakan pekerjaan jarak jauh yang disebabkan oleh pandemi telah menyebabkan eksodus dari kota-kota besar yang mahal. Jika tren ini berlanjut, mungkin tidak ada alasan bagi perusahaan untuk membayar harga premium untuk ruang di lokasi Tier 1.

Anda juga dapat membuat tingkatan kepemilikan Anda sendiri di area yang dekat dengan Anda untuk investasi real estat komersial. Jika kota metropolis besar terdekat adalah kota Tier 1 Anda, lalu pinggiran mana yang merupakan Tier 2 dan mana yang Tier 3? Bagaimana mereka semua cocok pada sistem multi-dimensi? Mungkin bermanfaat untuk bekerja melalui proses ini saat menargetkan peluang baru.

Sumber The Balance hanya menggunakan sumber berkualitas tinggi, termasuk studi peer-review, untuk mendukung fakta dalam artikel kami. Baca proses editorial kami untuk mempelajari lebih lanjut tentang cara kami memeriksa fakta dan menjaga agar konten kami tetap akurat, andal, dan tepercaya.

1. Modal TruePoint. “Tiga Jenis Pasar Real Estat.” Diakses 26 Oktober 2021.
2. Solusi Real Estat Tactica. “Investasi Real Estat di Pasar Tersier: Tren Bullish Untuk Dipantau.” Diakses 26 Oktober 2021.
3. Asosiasi Pengembangan Real Estat Komersial (NAIOP). “A New Look at Market Tier and Ranking Systems,” Klik “Download Report,” Halaman 1. Diakses 26 Oktober 2021.