Sekarang, sebaliknya yang terjadi. Pada bulan Maret, Federal Reserve mulai menaikkan suku bunga acuannya, berusaha untuk mencegah peminjaman dan pengeluaran. Langkah itu dilakukan untuk mendinginkan ekonomi yang terlalu panas dengan harapan dapat menekan inflasi, yang telah meningkat ke level tertinggi sejak awal 1980-an. Akibatnya, tingkat hipotek meningkat lebih dari dua kali lipat sejak tahun dimulai, dan pembeli telah melihat pembayaran bulanan untuk hipotek baru meroket.

Pembayaran tipikal untuk hipotek baru sekarang menghabiskan 28% dari pendapatan pembeli rata-rata, Hall, ekonom di Global Economics, memperkirakan. Itu lebih tinggi dari rekomendasi NAR untuk tidak lebih dari 25% pendapatan, dan serupa dengan tingkat yang terlihat sebelum kemerosotan perumahan tahun 2006 dan 1989, kata Hall dalam email. Biaya yang menakutkan itu telah membuat banyak calon pembeli menyerah, dan tidak ada tanda-tanda mereka akan segera kembali.

“Kami berharap tren ini berlanjut sementara tingkat hipotek tetap tinggi dan mencegah banyak pembeli masuk atau bertahan di pasar,” kata Hannah Jones, analis riset ekonomi untuk Realtor.com, dalam email. “Ketika permintaan perumahan berkurang karena tidak terjangkau, penjual harus menyesuaikan harga ke tingkat yang diperlukan untuk memicu permintaan.”

Memang, 19,5% rumah dijual mengalami penurunan harga pada Desember, naik dari 11% pada September 2021, menurut data Realtor.com.

“Pertumbuhan harga rumah dua digit tidak berkelanjutan dalam jangka panjang, jadi apa yang naik begitu cepat, pada akhirnya harus turun,” Odeta Kushi, wakil kepala ekonom di First American, mengatakan dalam email.

Koreksi Bisa Ringan

Ada alasan untuk percaya bahwa harga rumah akan melayang turun seperti bulu daripada jatuh dari tebing. Untuk satu hal, masih banyak permintaan untuk perumahan, dan tidak banyak rumah yang dijual. Hanya ada 1,3 juta rumah dijual di bulan September, jauh di bawah 1,8 juta di bulan yang sama di tahun 2019, menurut NAR. Dan dengan tarif hipotek baru yang begitu tinggi, pemilik rumah yang mengunci tarif saat rendah memiliki alasan bagus untuk tetap bertahan, kata Kushi di Twitter — hal itu kemungkinan besar akan menjaga agar pasokan rumah yang dijual tidak meningkat.

Selain itu, ada kekurangan perumahan yang harus dihadapi sejak lama—pada tahun 2021, AS memiliki sekitar 5,5 juta lebih sedikit rumah daripada yang dibutuhkan, NAR memperkirakan—dan itu kemungkinan akan menjaga harga agar tidak turun terlalu banyak, kata para ekonom. Ekonom di Wells Fargo memperkirakan koreksi harga rumah “sederhana”, dengan harga tetap lebih tinggi dari rata-rata pada tahun 2021.

Itu situasi yang sangat berbeda dari awal tahun 2000-an, ketika pembangun telah membangun terlalu banyak rumah, dan pemberi pinjaman hipotek memberikan hipotek yang semakin berisiko kepada peminjam dengan kredit yang lebih goyah. Standar pinjaman telah diperketat sejak saat itu, ke titik di mana pemilik rumah pada umumnya jauh lebih stabil secara finansial daripada menjelang Resesi Hebat, membatasi kemungkinan penjualan perumahan massal. Belum lagi, gelombang milenial yang memasuki tahun-tahun awal pembelian rumah mereka akan terus menekan permintaan.

Kushi mengatakan intinya adalah jangan mengharapkan ledakan perumahan yang serupa dengan pertengahan tahun 2000-an.

“Permintaan yang terus-menerus dan pasokan yang tidak mencukupi berarti bagian bawah tidak mungkin jatuh dari pasar perumahan jika ekonomi tetap stabil,” kata Jones. “Penurunan permintaan yang didorong oleh ketidakmampuan akan memberikan tekanan pada harga untuk turun ke tingkat yang berkelanjutan, tetapi ini akan terlihat sangat berbeda dari awal tahun 2000-an karena pergeseran demografis memastikan permintaan yang berkelanjutan dan persyaratan kredit yang lebih kuat berarti pinjaman yang dapat diandalkan.”

Punya pertanyaan, komentar, atau cerita untuk dibagikan? Anda dapat menghubungi Diccon di [email protected].

Sumber The Balance hanya menggunakan sumber berkualitas tinggi, termasuk studi peer-review, untuk mendukung fakta dalam artikel kami. Baca proses editorial kami untuk mempelajari lebih lanjut tentang cara kami memeriksa fakta dan menjaga agar konten kami tetap akurat, andal, dan tepercaya.

1. Goldman Sachs. “Mengapa Harga Rumah Siap Jatuh.”
2. Sumur Fargo. “Koreksi Pasar Perumahan.”
3. Indeks S&P Dow Jones melalui FRED Economic Data. “Indeks Harga Rumah Nasional AS S&P/Case-Shiller.”
4. Asosiasi Nasional Pembangun Rumah. “Kepercayaan Builder Turun 10 Bulan Berturut-turut karena Pasar Perumahan Terus Melemah.”
5. Federal Reserve. “Transkrip Konferensi Pers Ketua Powell

21 September 2022.”

6. Freddie Mac. “Tingkat Hipotek Memperlambat Lintasan Naiknya.”
7. Asosiasi Bankir Hipotek. “Aplikasi Hipotek Menurun dalam Survei Mingguan MBA Terbaru.”
8. Federal Reserve. “Operasi pasar terbuka.”
9. “Perbendaharaan 10 Tahun AS.”
10. Freddie Mac. “Tarif Hipotek.”
11. Bank Cadangan Federal Dallas. “Mengapa Harga Rumah Melonjak Saat Pandemi COVID-19 Bertahan.”
12. Asosiasi Nasional Realtors. “Kondisi Keterjangkauan Perumahan Memudar karena Tarif Hipotek Mendorong Pembayaran Bulanan Lebih Tinggi di Juni 2022.”
13. com “Laporan Tren Pasar Perumahan Bulanan September 2022.”
14. Asosiasi Nasional Realtors. “Penjualan Rumah yang Ada.”
15. @odetakushi, 11:22, 20 Oktober 2022
16. Sumur Fargo. “Koreksi Pasar Perumahan.”