ARM adalah salah satu cara untuk meningkatkan keterjangkauan di pasar yang semakin sulit ditembus oleh pembeli rumah pertama kali. Melonjaknya harga rumah dan naiknya suku bunga telah digabungkan untuk menggelembungkan pembayaran hipotek bulanan dengan cepat. Pembayaran rata-rata untuk rumah yang baru dibeli pada bulan Juli adalah $1.892, naik $531 dari tahun sebelumnya, belum termasuk asuransi atau pajak, menurut MBA.

Belum lagi, inflasi telah menggerogoti anggaran pembeli rumah. Karena ARM memiliki suku bunga yang lebih rendah daripada hipotek dengan suku bunga tetap—setidaknya sebagai permulaan—mereka menawarkan cara bagi beberapa pembeli untuk menempatkan pembayaran bulanan tersebut dalam jangkauan finansial.

“Ini bukan untuk setiap pembeli rumah tetapi ini adalah pilihan yang bagus untuk membantu mengurangi biaya bulanan dengan suku bunga yang lebih rendah dan menghemat uang untuk cadangan atau memungkinkan lebih banyak daya beli di pasar perumahan yang meningkat itu.” kata Suzanne Ross, seorang veteran industri pinjaman hipotek dan direktur produk hipotek saat ini di Ocrolus, sebuah perusahaan teknologi pemindaian dokumen.

Mengapa Ada Perlombaan ARM

Hipotek tingkat yang dapat disesuaikan persis seperti namanya — pinjaman rumah di mana tingkat bunga menyesuaikan setelah jangka waktu tertentu — dan pembayaran bulanan bersamaan dengan itu. Biasanya, kurs bergerak bersamaan dengan tolok ukur luar yang telah ditentukan sebelumnya seperti SOFR — kurs di mana bank meminjamkan uang satu sama lain. Tingkat dapat bergerak naik atau turun.

Tingkat yang ditawarkan untuk pinjaman biasanya akan menjadi jumlah yang ditetapkan di atas SOFR atau tingkat apa pun lainnya yang diindeks oleh ARM. Tingkat ini disebut margin. Misalnya, jika margin pinjaman adalah 3% dan diindeks ke SOFR, yaitu 4%, tingkat pinjaman akan menjadi 7%.

Tingkat biasanya tetap untuk beberapa tahun dan kemudian sering disesuaikan. Misalnya, dalam ARM 5/1, jenis pinjaman rumah dengan suku bunga yang dapat disesuaikan yang umum, suku bunga ditetapkan selama lima tahun dan disesuaikan setiap satu tahun setelahnya. (Angka pertama memberi tahu Anda periode tarif tetap, dan angka kedua memberi tahu Anda seberapa sering disesuaikan.)

Catatan

ARM sering disertai dengan batas bunga, atau batasan seberapa tinggi suku bunga, atau seberapa besar perubahannya sekaligus.

Peminjam biasanya akan memulai dengan suku bunga yang lebih rendah untuk ARM daripada dengan pinjaman suku bunga tetap. Pada 1 September, tingkat rata-rata untuk hipotek konvensional dengan tingkat tetap 30 tahun adalah 5,66%, menurut Freddie Mac. Untuk rumah dengan harga rata-rata, yang dijual seharga $403.800 pada bulan Juli, menurut National Association of Realtors, Anda akan melihat pembayaran hipotek bulanan sebesar $1.867, dengan asumsi uang muka 20%. Tetapi tingkat rata-rata pada ARM 5/1 lebih dari satu poin persentase lebih rendah, yaitu 4,51%. Itu akan menghemat sekitar $228 sebulan selama lima tahun pertama dengan hipotek yang sama dengan total $13.680 selama waktu itu.

Pada bulan Juli, pembeli dapat membeli rumah senilai $44.000 lebih banyak dengan ARM daripada dengan pinjaman suku bunga tetap, semua hal lain dianggap sama, menurut analisis Mark Fleming, kepala ekonom di First American, sebuah perusahaan asuransi.

“Mengingat tingkat hipotek yang lebih rendah yang biasanya ditawarkan pada ARM saat ini, dibandingkan dengan hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun, ARM menawarkan calon pembeli rumah pertama opsi untuk merebut kembali beberapa kekuatan pembelian rumah di lingkungan dengan tingkat kenaikan,” Fleming menulis dalam analisis Julinya.

Itu untuk pembeli yang bersedia menerima risiko pembayaran bulanan yang lebih tinggi jika suku bunga naik—sesuatu yang tidak perlu Anda khawatirkan dengan suku bunga tetap.

Jadi Apa Tangkapannya?

Tidak ada yang yakin di mana mereka akan berada dalam beberapa tahun ke depan, jadi mungkin saja ARM terbukti lebih mahal daripada pinjaman konvensional dalam jangka panjang. Misalnya, raksasa hipotek Fannie Mae memperkirakan bahwa pada tahun 2023, tarif rata-rata yang ditawarkan untuk hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun akan turun menjadi 4,50% dari rata-rata 5,20% pada kuartal kedua tahun 2022, tetapi Fannie Mae tidak berani menebak. apa itu akan lebih jauh keluar.

Untuk mengetahui seberapa cepat tingkat hipotek bisa naik dan turun, lihat saja beberapa tahun terakhir. Suku bunga hipotek biasanya bergerak ke arah yang sama dengan imbal hasil Treasurys 10 tahun, yang cenderung naik sebagai respons terhadap kekhawatiran investor tentang inflasi, di antara faktor lainnya. Dan hasil serta tingkat hipotek itu telah naik roller coaster sejak pandemi melanda.

Memasuki tahun 2020, tingkat rata-rata untuk hipotek 30 tahun adalah 3,72%, dan telah berkisar antara 3% dan 5% untuk sebagian besar dekade sebelumnya, sebagaimana diukur oleh Freddie Mac. Ketika pandemi melanda, suku bunga hipotek mulai merosot panjang, mencapai rekor terendah 2,65% pada Januari 2021. Penurunan suku bunga hipotek sebagian besar disebabkan oleh Federal Reserve, yang menurunkan suku bunga acuannya menjadi hampir nol. membuat uang lebih murah bagi bank untuk meminjam dalam upaya menjaga pasar keuangan dan ekonomi bertahan melalui yang terburuk dari COVID-19.

Maret ini, ketika bank sentral mulai menarik dukungan moneter itu dan menaikkan suku bunganya untuk memerangi inflasi, suku bunga hipotek langsung melonjak kembali ke level tertinggi multi-dekade, memuncak pada 5,89% pada bulan Juni. Mereka naik turun sejak saat itu, dan tidak ada yang yakin ke mana mereka akan pergi selanjutnya. Suku bunga telah meningkat dalam beberapa pekan terakhir setelah pejabat Federal Reserve mengatakan mereka bertekad untuk menaikkan suku bunga lebih banyak untuk mengendalikan inflasi.

Catatan

Mendapatkan ARM bisa menjadi pertaruhan meskipun ada perlindungan yang ada, seperti batas tarif.

“Risikonya pasti ambiguitas di sekitarnya,” kata Kevin Parker, wakil presiden bidang asal hipotek di Navy Federal Credit Union.

ARM mungkin lebih cocok untuk orang yang tidak berencana tinggal di rumah terlalu lama, kata Parker. Profesional yang dibayar dalam jumlah besar sekaligus pada waktu yang tidak terduga—seperti agen real estate dan pengusaha—juga menyukai ARM karena mereka dapat menerima pembayaran bulanan yang rendah selama periode bera, dan membayar hipotek mereka saat kapal mereka masuk, kata Parker.

Dengan kata lain, apakah ARM adalah ide yang bagus tergantung pada keadaan Anda.

Tapi Tunggu Sebentar, Bukankah ARM Menyebabkan Kehancuran Perumahan?

Semua pembicaraan tentang ARM ini dapat membawa kembali kenangan buruk bagi siapa saja yang ada selama krisis keuangan 2007-2008. Kegagalan peminjam massal pada pinjaman subprime — yang sebagian besar adalah ARM — berkontribusi pada jatuhnya pasar perumahan, yang mengirimkan gelombang kejutan ke seluruh perekonomian dan pada akhirnya menyebabkan Resesi Hebat.

ARM hari ini adalah jenis yang berbeda, kata Ross. Tidak hanya ARM yang lebih populer saat itu, menghasilkan sekitar 30% dari aplikasi hipotek baru, menurut MBA, tetapi mereka sering menyertakan tarif awal yang rendah dan pembayaran yang membengkak dari waktu ke waktu, meningkatkan risiko bahwa peminjam tidak dapat membayar kembali seiring waktu. melanjutkan. Produk hipotek eksotis seperti itu sudah menjadi barang langka sejak krisis. Peraturan keuangan juga telah membaik sejak saat itu, dan standar bank untuk pinjaman hipotek telah meningkat secara dramatis, sehingga pemegang hipotek pada umumnya berada dalam kondisi keuangan yang lebih baik.

Punya pertanyaan, komentar, atau cerita untuk dibagikan? Anda dapat menghubungi Diccon di [email protected].

Sumber The Balance hanya menggunakan sumber berkualitas tinggi, termasuk studi peer-review, untuk mendukung fakta dalam artikel kami. Baca proses editorial kami untuk mempelajari lebih lanjut tentang cara kami memeriksa fakta dan menjaga agar konten kami tetap akurat, andal, dan tepercaya.

1. Asosiasi Bankir Hipotek (MBA). “Keterjangkauan Pembeli Rumah Meningkat di 47 Negara Bagian pada bulan Juli Di Tengah Rendahnya Suku Bunga Hipotek dan Jumlah Pinjaman.”
2. “Suzanna Ross.”
3. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen. “Buku Pegangan Konsumen Dewan Federal Reserve tentang Hipotek dengan Tingkat yang Dapat Disesuaikan.”
4. Freddie Mac. “ARM yang Diindeks SOFR.”
5. Freddie Mac. “Tarif Hipotek,”
6. Asosiasi Nasional Realtors. “Penjualan Rumah yang Ada.”
7. Orang Amerika pertama. “Meningkatnya Suku Bunga Hipotek Dapat Memicu Perlombaan Senjata untuk Pembeli Rumah, Menurut Indeks Harga Rumah Riil Amerika Pertama.”
8. Fannie Mae. “Prakiraan Perumahan: Agustus 2022.”
9. Freddie Mac. “Tarif Hipotek,” Pilih “Data Tarif Hipotek Saat Ini Sejak 1971” untuk Nomor Historis.
10. Freddie Mac. “Tarif Hipotek,” Pilih “Data Tarif Hipotek Saat Ini Sejak 1971” untuk Nomor Historis.
11. Dewan Gubernur Federal Reserve System. “Risalah Komite Pasar Terbuka Federal, 26-27 Juli 2022.”
12. Pinjaman Predator Amerika, Duke Financial Economics Center. “Pinjaman Subprime.”
13. Asosiasi Bankir Hipotek. “Bagan MBA Minggu Ini 20 Mei 2022: Tren Pinjaman ARM.”